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预购商品房抵押的预告登记不产生抵押权效力

作者:杨建锋  发布时间:2018-10-22 11:46:24 打印 字号: | |

【案情简介】

     2014年1月24日,被告马某两人向原告钟山县农村信用合作联社申请借款人民币230,000元,用途为购买坐落于钟山县城河东商贸城的房产。同日,原告与被告马某夫妻两人签订了《商品房买卖合同》,借款于2029年1月24日到期。被告以其所购房屋为该借款设定抵押,并办理了抵押登记手续。2014年1月27日,原告将借款人民币230,000元发放给被告。借款后,被告偿还部分本金及利息。被告从2016年12月起未按合同约定归还按揭款,截止2018年2月11日,被告尚欠原告借款本金人民币198,454.39元及利息人民币5,227.60元,其行为已违反了合同的约定。因此原告向法院提起诉讼, 要求被告偿还原告借款本金人民币198,454.39元,截止至2018年2月11日的利息人民币5,227.60元,之后利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计至还清之日;原告对折价或者拍卖、变卖被告名下抵押的房地产的价款享有优先受偿权。

【审理概况】

       钟山县人民法院经审理认为,一、被告在合同履行中,被告未按期足额还本付息,尚欠借款本金人民币198,454.39元及利息,其行为已构成违约,对于原告要求被告按合同约定归还借款本金及利息的诉讼请求,本院予以支持。 二、关于原告是否享有涉案房屋的优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。因此,原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分,但并非对诉争房屋享有现实抵押权。综上,抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力,抵押预告登记中不动产物权尚未成立,不具备法定的抵押登记条件,故原告虽然就涉案房屋进行了抵押预告登记,但是原告对涉案房屋不享有优先受偿权。对原告主张对涉案房屋的优先受偿权,本院不予支持。

【法官寄语】

     房屋抵押权的预告登记并非设立登记,两者相互关联但又不同。商品房成为现房之前,属于期房阶段,此时房子没有房产证,只有预告登记证明。如果房主要办理贷款,就可以用期房作为抵押。房管局会给抵押权人(一般是银行)一张抵押物凭证,就是所说的抵押权预告登记证明。抵押权的预告登记是相对于抵押权的正式登记而言,正式登记属于抵押本登记,其登记具备终局效力;而抵押权预告登记属于预备登记,并非终局性质,最终要么消灭,要么转为正式登记。

责任编辑:苏铃敏